Es war schon seit geraumer Zeit absehbar, dass eine städtebauliche Transformation rund um die von Gewerbegebieten und heterogener Bebauung mit schützenswerten, aber nicht geschützten Biedermeierhäusern geprägten Karlauerstraße ansteht. Für eine geordnete, sozialverträgliche Stadtentwicklung hätte es daher rechtzeitig eine vorausschauende Masterplanung unter Berücksichtigung des öffentlichen Straßenraums gebraucht. Aufbauend auf umfassenden Analysen hätte man öffentliche Interessen (Freiräume, Verkehr und sanfte Mobilität, klimagerechte und nachhaltige Entwicklung) erheben und sichern können. Als Referenz an die Geschichte des Stadtteils und im Einklang mit den Verpflichtungen einer Weltkulturerbe-Stadt hätte man das eine oder andere Biedermeierhaus bewahren, vorhandene Ansätze einer Allee fortführen und neue Freiräume schaffen können. Aus der Karlauerstraße hätte eine prächtige, grüne Straße mit hoher Aufenthaltsqualität werden können. Aber diese Jahrhundertchance hat die Stadt Graz vertan.
Die Stadtplanung hat nichts dergleichen getan. Sie hat zugewartet, bis Grundeigentümer und Investoren mit eigenen, spekulativen Konzepten anklopften und Bebauungspläne im Anlassfall forderten. Auch in der anlassbezogenen Bebauungsplanung sollte die Stadt immer die bestmögliche Entwicklung des gesamten Stadtteils im Fokus haben und vor allem die Interessen des Gemeinwesens Stadt sichern. Sie muss nicht den Investorenkonzepten folgen, sie könnte und sollte unabhängige Planer*innen mit Gestaltungskonzepten beauftragen. Diese Möglichkeit hat das Stadtplanungsamt nicht genützt, sondern sich den Investorenwünschen ausgeliefert. Diese wollten Höchstdichten und sogar Überschreitungen, das haben sie erreicht.
Drei Bebauungspläne im Anlassfall verantworten den Stadtumbau in der Karlauerstraße. Diese und ihre Auswirkungen werden nachfolgend beschrieben. Im STEK 4.0 ist das Gebiet als Zentrum/Wohnen, im Flächenwidmungsplan als Kerngebiet mit allgemeinem Wohngebiet (Nutzungsüberlagerung) ausgewiesen. Die maximalen Dichten sind mit 2,0 im westlichen und mit 2,5 im östlichen Bereich der Straße festgelegt.
Bebauungsplan 05.21. Karlauerstraße/Rankengasse
Größe des Planungsgebiets 6960 m², Dichte laut Flächenwidmungsplan 0,3-2,5!
Das Bebauungskonzept wurde vom Investor erstellt. Der Bebauungsplan wurde dreimal aufgelegt. Im 2. Entwurf erledigte die Stadtplanung Einwendungen eines Eigentümers positiv. Sie erhöhte die Gebäudehöhen um ein Geschoss und genehmigte eine Dichteüberschreitung auf 2,57. Diese wurde so begründet, dass damit die 58 m² große Abtretungsfläche an der Karlauerstraße kompensiert würde, es um sparsamen Umgang mit Bauland gehe und das Gebiet gut erschlossen sei. Diese Kompensation rechtfertigt allerdings nur eine Dichteerhöhung auf 2,52 und nicht auf 2,57!
Die Immola errichte 2018 an der Ecke Karlauerstraße/Stadlgasse/Rankengasse das Projekt „Rankenhof“ mit 76 WE, 50 TG-Stellplätzen und drei Geschäftsflächen. Fast der gesamte Baugrund wurde ausgehoben.
Angrenzend an den Rankenhof realisiert Immola derzeit das Projekt „K 27“ mit 73 Wohnungen und zwei Gewerbeflächen. Das Grundstück wurde fast zur Gänze unterbaut, die 10 % Mindestfläche an gewachsenem Boden unterschritten. Das Projekt wurde an den Immobilien-Investmentmanager GalCap verkauft. Die Planung stammt vom Architekturbüro Michael Neuwirth.
Neubauten konnten direkt an alte Straßenfluchtlinien gestellt werden, die so entstandene Engstelle wird sich beim Bau der Südwestlinie mit Sicherheit als nachteilig erweisen. Die Tiefgarageneinfahrt vom Projekt K 27 liegt gleich neben der Bushaltestelle. Die Garage kann nur von Süden angefahren und nur stadteinwärts verlassen werden.
Bebauungsplan 05.20. Karlauerstraße/Köstenbaumgasse „City Suites“
Größe des Planungsgebiets 3902 m². Dichte laut Flächenwidmungsplan 0,3-2,0
Das Architekturbüro Kampits erstellte für den Investor ein Bebauungskonzept. Die Dichte wurde auf 2,18 angehoben. Begründung: „Kompensierung der Abtretungsflächen und sparsamer Umgang mit Bauland“. Arch. Kampits hat mit dem Büro Fruhmann in Abstimmung mit der Verkehrsplanung einen Straßengestaltungsplan für die Karlauerstraße entwickelt. Ein breiterer Querschnitt für Radweg und Bäume sei vorgesehen. Das Projekt wurde als Anlegerprojekt der IFA 2020 fertiggestellt. Es umfasst 100 geförderte Wohnungen zwischen 37 bis 67 m², 4 Geschäftslokale und 74 TG-Parkplätze. Von der Straßengestaltung mit Bäumen und Radweg ist bis jetzt nichts zu sehen.
Zumindest hier wurden nennenswerte Abtretungen (318 m²) vorgenommen. Die Kompensation der 318 m² würde allerdings nur eine Dichteerhöhung auf 2,16 rechtfertigen.
Bebauungsplan 05.34. Karlauerstraße/Rankengasse Süd „Rankencity“
Größe des Planungsgebiets 16.383 m². Dichte laut Flächenwidmungsplan 0,8-2,5
Das Bebauungskonzept für einen Teil des Gebiets stammt von Arch. Michael Neuwirth. Die max. Bebauungsdichte wurde von 2,5 auf bis zu 2,73 angehoben. Begründung: „Die Bebauungsdichte wird gemäß § 3 der Bebauungsdichteverordnung 1993 mit höchsten 2,67 festgelegt. Für den Bauplatz B mit höchsten 2,73 festgelegt.“ Das ist keine Begründung! Dichteerhöhungen müssen umfassend begründet werden. Auch wurden gesetzeswidrige Unterschreitungen der Grenzabstände festgelegt. So konnte ein Gebäude in der Rankengasse statt gesetzmäßigen 9 m mit nur 4 m Abstand zur südlichen Grundgrenze gebaut werden. „Die Behörde kann lt. Stmk. Baugesetz § 13 Abstände (8) geringere Abstände von den Nachbargrundgrenzen (…) zulassen, wenn dies im Sinne des Ortsbildschutzes, der Altstadterhaltung und des Denkmalschutzes oder der Erhaltung einer baukulturell bemerkenswerten Bausubstanz liegt.“ Dies ist hier nicht gegeben und somit keine Unterschreitung möglich. Durch die unbegründete Dichteerhöhung schenkt die Stadt den Investoren ca. 3200 m² Bruttogeschossfläche. Die Investoren UBM und NHD haben die „Rankencity mit 201 Wohungen“ bereits vor Baubeginn um 33 Mio. Euro an GalCap Europe verkauft. Im Kerngebiet plante Architekt Neuwirth für NHD Erdgeschosswohnungen mit Terrassen direkt am Gehsteig der Rankengasse! Unfassbar! Bewohner*innen werden verzweifelt versuchen ihre Privatsphäre mit bekannten Maßnahmen wie Baumarktzäune, Schilfmatten, geschlossene Jalousien zu schützen, während die UBM diese Terrassen „als an die Gründerzeit angelehnte charmante Vorgartentradition“ bezeichnet. Für den Bauteil an der Karlauerstraße wurde ein Wettbewerb nach Grazer Modell abgewickelt, diesen hat das Atelier Frühwirth gewonnen.
Resümee: Das Stadtplanungsamt hat die Transformation der Karlauerstraße den Investoren überlassen. Ausschließlich zu deren Vorteil wurden unbegründet hohe Dichteüberschreitungen ermöglicht und auf nennenswerte Abtretungen zugunsten des öffentlichen Raums verzichtet. Die Höhenentwicklung steigerte sich mit der Zeit von anfänglich 4 bis 5 Geschossen auf durchgehend 7 Geschosse in der Rankencity. Ohne städtebauliche Begründung, jedoch zum Vorteil der Investoren.
In diesem Stadtteil wurden bisher 450 Wohnungen neu gebaut. Dazu kommen noch drei nicht realisierte Projekte der GWS mit insgesamt 204 Wohnungen. Für diese drei Baugebiete gab es 2020 Wettbewerbe nach Grazer Modell. 654 Wohnungen im Endausbau bedeuten ca. 1300 bis 1600 zusätzliche Bewohner*innen. Das entspricht einem mittelgroßen Ort. Es grenzt an einen raumplanerischen Skandal, dass im Rahmen dieses dichten Stadtumbaus keine zusätzlichen, aber erforderlichen Infrastrukturangebote wie Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulklassen, Parks oder Sportplätze vorgesehen wurden.
So entsteht kein Stadtteil mit Zentrumsfunktion, wie im Stadtentwicklungskonzept vorgesehen. So entstehen lediglich zu dichte, unattraktive und öde Betongoldsiedlungen. Wenn die Stadtplanung Kerngebiete mit hohen Dichten anstrebt, muss sie dort auch echte Kerngebietsfunktionen vorsehen. Ein paar kleine Läden im Erdgeschoss rechtfertigen diese Widmung nicht. Wenn Wohnbau mehr als 95 % ausmacht, sind diese hohen Dichten unverträglich und dienen wohl eher der Spekulation.
Das alles hat das Grazer Stadtplanungsamt unter der mittlerweile 10-jährigen Leitung von Bernhard Inninger zu verantworten. In die Pflicht genommen werden muss aber auch der Gemeinderat, der all dem zugestimmt hat. Ex-Bürgermeister Nagl wurde u. a. auch wegen solcher Fehlentwicklungen abgewählt.
Ist Graz eine weitere Amtszeit von Bernhard Inninger zumutbar?
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